Please reload

מאמרים שנוספו לאחרונה

סוף תקופת המעבר של תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין

December 10, 2017

 

ביום 31.12.2017 תסתיים תקופת המעבר של תיקון 76. לפני שארחיב לגבי ההשלכות של כך, אחזור מעט על הוראות התיקון:

 

במסגרת תיקון 76 לחוק בוטל מסלול הפטור הכללי מכוח הוראת סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, למחזיקים יותר מדירת מגורים יחידה ונקבעו תנאים חדשים למסלול הפטור לדירת מגורים יחידה. בנוסף, נקבע שיעור מס שבח חדש למכירת דירת מגורים מזכה. שינויים נוספים נערכו ביחס לזכאותם של תושבי חוץ לפטור, מיסוי דירות יוקרה והעברות ללא תמורה בין קרובים כמפורט להלן.

הוראת סעיף 48א (ב2) לחוק מיסוי מקרקעין בנוסחה החדש קובעת שיעור מס חדש לגבי דירות מגורים שנרכשו לפני יום המעבר. על השבח הריאלי מיום רכישת הזכויות ועד ליום המעבר יחול מס בשיעור 0%, ואילו השבח הריאלי מיום המעבר ועד ליום מכירת הזכויות במקרקעין יהיה חייב במס בשיעור של עד 25%.

החלוקה בין תקופות השבח, זו שחל עליה מס בשיעור 0% וזו החייבת במס בשיעור של 25%, תיעשה בצורה ליניארית כיחס בין התקופות. 

לעניין מסלול הפטור הליניארי הזה קבע המחוקק מספר תנאים לצורך הזכאות לגבי מכירות של דירות המבוצעות בתקופה שמיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017:

 

  • המכירה אינה לקרוב משפחה, בין אם בתמורה ובין אם ללא תמורה (כמוגדר בחוק).

  • ניתן למכור רק עד שתי דירות במסלול של הפטור הליניארי (ובלבד שבמידה ומוכרים שתי דירות, אחת מהן עומדת בתנאי הפטור של סעיף 49ב(1) ערב ביטולו של הפטור).

  • במידה והדירה התקבלה במתנה, ישנן מגבלות לעניין תקופת צינון.

  • במכירת דירה שתמורתה הושפעה מזכויות בניה בלתי מנוצלות יבוצע חישוב ליניארי בגין שווי הדירה כולל זכויות, אולם רק עד לתקרת הפטור.

 

תקרת פטור- בנוסף לאמור לעיל, הוראת התיקון מגבילה את הפטור גם לגבי מכירת דירת מגורים יחידה וקובע תקרת פטור על סך של 4.5 מיליון ₪.

 

תושבי חוץ- יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס באותה מדינה כי אין לו דירה כאמור.

לפיכך, תושבי חוץ, שיש להם דירה במדינה שבה הם תושבים, מאבדים במסגרת החקיקה החדשה את הזכאות לפטור ממס אך הם עדיין זכאים ליהנות משיעור המס המוטב שחל על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני תקופת המעבר.

לגבי דירות חדשות שנרכשו לאחר יום המעבר בידי תושבי חוץ – שיש לו דירה במדינה שבה הוא תושב – יחול על מכירתן מס שבח בשיעור של 25% והמוכרים לא יהיו זכאים לפטור ממס במכירתן.

 

דירת מגורים, שביום רכישתה לא הייתה דירת מגורים מזכה-  כגון, בנייה על קרקע פנויה או רכישת דירה מקבלן “על הנייר”, יום הרכישה לצורך החישוב הלינארי החדש יהיה יום הרכישה שהיה נקבע באופן רגיל לצורך חישוב השבח. במילים אחרות, יום הרכישה ייקבע ליום רכישת הקרקע הפנויה או הדירה “על הנייר”, וזאת גם אם בניית הדירה הסתיימה לאחר יום המעבר.

תקופות הצינון בעסקאות מתנה- שונו לשתי תקופות בלבד של 3 ו- 4 שנים. הסעיף פושט ותוקן כך שכעת ההבחנה היחידה לעניין תקופות הצינון הרלוונטיות הקבועות בחוק מבוססת על מגורי המוכר מקבל המתנה בדירה אותה קיבל המתנה: אם המוכר מקבל המתנה התגורר בדירה - תקופת הצינון תעמוד על 3 שנים מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעל הדירה, לעניין זכאותו למכירה לפי הפרק החמישי לחוק (פטור ממס שבח במכירת "דירת מגורים מזכה" יחידה, אחת ל- 18 חודשים, לפי סעיף 49ב(2). ואם לא, תעמוד תקופת הצינון על 4 שנים מיום קבלת המתנה. לצורך בחינת הזכאות לפטור של דירה יחידה, כאמור לעיל, בדירה אשר התקבלה במתנה, יחולו הוראות סעיף 49ו' בנוסחו החדש (תקופות הצינון של 3 ו- 4 שנים) על מכירות מיום 01.01.2014, גם אם המתנה התקבלה לפי התאריך הזה.

 לעניין תקופות הצינון החלות על המוכר (מקבל המתנה) המבקש ליהנות מהוראות המעבר של מס השבח המוטב לפי תיקון 76 :

  • במידה וזה שקיבל את הדירה קיבל אותה בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיום 01.08.2013 ועד ליום 31.12.2017 הוא לא יהא כפוף לתקופת צינון (אלא אם נותן התמנה בעצמו קיבל את הדירה שהועברה במתנה).

  • במידה וזה שקיבל את הדירה במתנה קיבל אותה לפני יום 01.08.2013 אזי הוא יהא כפוף לתקופות הצינון הקודמות לפני כניסתו של תיקון 76 לתוקף, כלומר 1-4 שנים בהתאם למפורט בחוק.

 

חשוב לציין - שיעור המס החדש והמוטב חל אך ורק על מכירת “דירת מגורים מזכה” ולא על זכויות אחרות שנמכרות ביחד עם דירת המגורים.

 

אז מה יקרה החל מיום 1.1.2018?

 

1. החל מיום 1.1.2018 החוק מסיר את מגבלת ההטבה שניתנה למספר הדירות הנמכרות.

כפי שצוין לעיל, בתקופת המעבר הוגבלה ההטבה לשתי דירות בלבד. מעתה ניתן לכאורה למכור דירות ללא הגבלה  בהטבה של מס מוטב.  יש לשים לב כי רשות המיסים יכולה לראות אדם המוכר מספר רב של דירות כפעולה עסקית ולמסות את הנישום  במס הכנסה, ביטוח לאומי ומע"מ וזאת מכוח סיווג העסקה כעסקת אקראי.

החל מיום 1.1.2018 התנאי של דירתו היחידה של המוכר נבדק במועד המכירה בלבד. כלומר, גם אם היו למוכר בעת ובעונה אחת שתי דירות במהלך ארבע השנים שקדמו למכירה, ובמועד המכירה נותרה בידו דירה אחת בלבד, יהיה המוכר זכאי לפטור המיועד למכירת דירת מגורים יחידה, והאחזקה בעבר בדירות נוספות לא תיפגע בשימוש בפטור זה.

בנוסף לתנאי הבסיסי שזו תהיה דירתו היחידה של המוכר, דורש המחוקק במסגרת סעיף 49ב(2) בנוסחו החדש     כתנאי נוסף לניצול הפטור כי המוכר לא מכר בפטור לפי סעיף זה 18 חודשים לפניהמכירה. ככלל, ניתן לנצל את הפטור למכירת דירת מגורים יחידה – פעם אחת בשמונה עשר חודשים. תנאי חדש שהוסף במסגרת תיקונו של סעיף 49ב(2) הינו שהמוכר היה בעל הזכות בדירת המגורים במשך תקופה של 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים כהגדרתה בסעיף 1 לחוק, משמע מיום שהסתיימה בנייתה והיא משמשת או מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה.

 

2.  סעיף 49ה- פטור למוכר שתי דירות על מנת לרכוש תמורתן דירה גדולה בהתאם לתנאי החוק- סעיף זה נחקק על מנת לסייע לזוגות צעירים המבקשים למכור לאחר נישואיהם, שתי דירות מגורים שכל אחד הביא אותו לתא השפחתי מלפני הנישואין. במהלך תקופת המעבר לא היה ניתן להשתמש בפטור זה מכיוון שתא משפחתי אחד לא היה יכול להנות משתי מכירות בתקופת המעבר בפטור. החל מיום 1.1.2018 ניתן לבחון את ההטבה הייחודית הזו.

 

3. מכירת דירת מגורים בין הורה לבנו ובין אחים-  בתקופת המעבר על מכירת דירה בין הורה לבנו וכן בין אחים חל מס שבח מלא. החל מיום 1.1.2018 מכירה כאמור תזכה למס מוטב.

 

4. במכירה לאחר תקופת המעבר, דהיינו, מיום 01.01.2018 ואילך - אין צורך בתקופת צינון בהעברה ללא תמורה.

 

 

 

Share on Facebook
Share on Twitter
Please reload

  • Facebook Basic Square
  • Twitter Basic Square
  • Google+ Basic Square

© 2023 by Urban Artist. Proudly created with Wix.com